Cara Jual Rumah Yang Masih Ada Loan: Panduan Lengkap Untuk Owner

Nak jual rumah masih ada loan? Jangan risau. Rumah yang masih mempunyai baki pinjaman bank tetap boleh dijual. Malah, kebanyakan transaksi subsale melibatkan rumah yang masih mempunyai baki pinjaman.

Dalam panduan ini, saya terangkan bagaimana proses jual rumah yang masih ada loan, apa yang berlaku kepada baki pinjaman, dokumen yang diperlukan dan perkara penting yang pemilik rumah perlu tahu sebelum menjual.

Boleh Ke Jual Rumah Kalau Loan Belum Habis?

Ya, boleh. Anda tidak perlu melangsaikan keseluruhan pinjaman perumahan menggunakan duit sendiri sebelum menjual rumah.

Apabila terdapat pembeli dan transaksi diteruskan, peguam akan mendapatkan jumlah penyelesaian penuh atau redemption sum daripada bank anda. Sebahagian daripada hasil jualan rumah akan digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman tersebut.

Selepas pinjaman diselesaikan dan urusan transaksi selesai, baki hasil jualan selepas mengambil kira kos-kos berkaitan akan dibayar kepada anda.

Bagaimana Proses Jual Rumah Masih Ada Loan?

Secara asasnya, proses menjual rumah yang masih mempunyai pinjaman tidak jauh berbeza dengan jualan rumah biasa. Perbezaan utama ialah baki pinjaman dengan bank perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum urusan pindah milik dapat disempurnakan.

1. Semak Harga Pasaran Rumah

Sebelum meletakkan rumah untuk dijual, pemilik perlu mengetahui anggaran harga pasaran semasa. Harga yang terlalu tinggi boleh menyebabkan rumah sukar mendapat pembeli, manakala harga terlalu rendah pula boleh menyebabkan pemilik menjual di bawah nilai yang sepatutnya.

2. Cari Pembeli dan Terima Tawaran

Selepas harga ditetapkan, rumah boleh dipasarkan kepada bakal pembeli. Apabila terdapat pembeli yang bersetuju dengan harga dan syarat jualan, proses dokumentasi boleh dimulakan.

3. Tandatangan Sale and Purchase Agreement (SPA)

Peguam akan menyediakan SPA yang menetapkan harga jualan, terma transaksi dan tanggungjawab pihak penjual serta pembeli.

4. Bank Keluarkan Redemption Statement

Peguam akan memohon redemption statement daripada bank penjual. Dokumen ini menunjukkan jumlah sebenar yang perlu dibayar untuk menyelesaikan pinjaman rumah pada tempoh tersebut.

5. Baki Loan Dibayar Kepada Bank

Sebahagian daripada hasil jualan akan digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman kepada bank penjual. Jadi, pemilik biasanya tidak perlu menyediakan keseluruhan baki pinjaman menggunakan duit sendiri.

6. Pemilik Terima Baki Hasil Jualan

Selepas baki pinjaman dan perkara berkaitan transaksi diselesaikan, baki hasil jualan akan dibayar kepada pemilik tertakluk kepada proses serta pelarasan yang berkaitan.

Berapa Duit Yang Owner Akan Dapat Selepas Jual Rumah?

Jumlah yang pemilik akan terima bukan semestinya sama dengan harga jualan rumah. Ini kerana sebahagian daripada hasil jualan mungkin perlu digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman serta kos-kos berkaitan transaksi.

Contoh Pengiraan Mudah

Katakan rumah dijual pada harga RM500,000 dan baki pinjaman dengan bank ialah RM300,000.

Harga jualan: RM500,000
Tolak baki pinjaman: RM300,000
Baki kasar: RM200,000

RM200,000 ini masih belum semestinya jumlah bersih yang diterima pemilik, kerana mungkin terdapat kos lain seperti fi guaman, fi agensi, RPGT jika berkenaan dan kos berkaitan transaksi.

Sebab itu, sebelum menjual rumah, pemilik digalakkan membuat anggaran awal hasil jualan bersih supaya tahu berapa jumlah yang mungkin diterima selepas transaksi selesai.

Apakah Kos Yang Perlu Dibayar Apabila Jual Rumah?

Selain baki pinjaman bank, pemilik juga perlu mengambil kira beberapa kos yang mungkin terlibat apabila menjual rumah. Jumlah sebenar bergantung kepada keadaan transaksi dan hartanah tersebut.

1. Fi Agensi Hartanah

Jika pemilik menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar, fi agensi akan dikenakan berdasarkan kadar yang dipersetujui dan tertakluk kepada peraturan yang berkuat kuasa.

2. Fi Guaman

Pemilik mungkin perlu menanggung fi guaman dan kos berkaitan bagi urusan yang dilakukan oleh peguam sepanjang transaksi jualan.

3. Real Property Gains Tax (RPGT)

RPGT atau Cukai Keuntungan Harta Tanah mungkin dikenakan sekiranya terdapat keuntungan daripada pelupusan hartanah, bergantung kepada tempoh pemilikan dan keadaan pemilik. Kadar serta pengecualian adalah tertakluk kepada peraturan semasa.

4. Penalti Penyelesaian Awal Pinjaman

Sesetengah pinjaman perumahan mempunyai tempoh lock-in. Jika rumah dijual dan pinjaman diselesaikan dalam tempoh tersebut, bank mungkin mengenakan penalti bergantung kepada terma pinjaman.

Berapa Lama Proses Jual Rumah Yang Masih Ada Loan?

Secara umum, proses jual beli rumah subsale boleh mengambil masa sekitar 3 hingga 6 bulan, tetapi tempoh sebenar bergantung kepada keadaan transaksi.

Proses boleh mengambil masa lebih lama sekiranya melibatkan perkara seperti permohonan consent, hartanah leasehold, isu dokumen, kelewatan pembiayaan pembeli atau urusan dengan pihak bank.

Apa Yang Boleh Menyebabkan Proses Jadi Lambat?

Antara faktor yang boleh mempengaruhi tempoh transaksi ialah:

• Kelulusan pinjaman pembeli
• Proses mendapatkan redemption statement daripada bank penjual
• Permohonan consent daripada pihak berkuasa jika diperlukan
• Dokumen pemilik atau hartanah yang tidak lengkap
• Urusan pelepasan gadaian atau penyerahan dokumen oleh bank
• Terma dan keadaan khusus yang dinyatakan dalam SPA

Bila Owner Akan Terima Duit Jualan Rumah?

Pemilik tidak menerima keseluruhan harga jualan sebaik sahaja SPA ditandatangani. Bayaran akan dibuat mengikut peringkat transaksi dan terma SPA.

Jika rumah masih mempunyai baki pinjaman, sebahagian daripada wang transaksi akan digunakan terlebih dahulu untuk menyelesaikan baki pinjaman dengan bank. Baki hasil jualan kemudiannya akan dibayar kepada pemilik selepas perkara berkaitan transaksi diselesaikan.

Dokumen Yang Diperlukan Untuk Jual Rumah

Menyediakan dokumen lebih awal boleh membantu melancarkan proses jualan. Dokumen yang diperlukan mungkin berbeza mengikut jenis hartanah dan keadaan transaksi.

Antara Dokumen Yang Biasanya Diperlukan

• Salinan kad pengenalan pemilik
• Salinan SPA semasa membeli rumah
• Salinan geran atau dokumen hak milik jika ada
• Penyata pinjaman perumahan terkini
• Cukai tanah terkini
• Cukai taksiran / cukai pintu terkini
• Penyata caj penyelenggaraan bagi hartanah strata, jika berkaitan
• Dokumen berkaitan pinjaman atau bank jika diperlukan

Jangan risau jika tidak mempunyai semua dokumen di atas. Dokumen sebenar yang diperlukan bergantung kepada keadaan hartanah dan boleh dikenal pasti apabila proses jualan dimulakan.

Soalan Lazim Tentang Jual Rumah Yang Masih Ada Loan

Boleh jual rumah walaupun baru beli?

Boleh, tetapi pemilik perlu menyemak sama ada terdapat tempoh lock-in pinjaman, kemungkinan penalti penyelesaian awal serta implikasi RPGT yang mungkin berkaitan.

Perlu bayar habis loan sebelum cari pembeli?

Tidak. Pemilik boleh memasarkan rumah walaupun pinjaman masih berbaki. Penyelesaian baki pinjaman biasanya dilakukan sebagai sebahagian daripada proses transaksi selepas terdapat pembeli.

Bagaimana kalau harga jual rumah lebih rendah daripada baki loan?

Jika hasil jualan tidak mencukupi untuk menyelesaikan jumlah yang perlu dibayar kepada bank, pemilik mungkin perlu menyediakan wang tambahan untuk menampung kekurangan tersebut sebelum pinjaman dapat diselesaikan.

Boleh ke jual rumah kepada pembeli yang menggunakan loan bank?

Boleh. Pembeli tidak semestinya perlu membeli secara tunai. Pembeli boleh mendapatkan pembiayaan bank tertakluk kepada kelayakan dan kelulusan pihak bank.

Perlu guna ejen untuk jual rumah?

Pemilik boleh menguruskan jualan sendiri. Namun, ejen hartanah berdaftar boleh membantu dalam penetapan harga, pemasaran, mendapatkan pembeli, rundingan dan penyelarasan proses transaksi.

Kesimpulan

Rumah yang masih mempunyai baki pinjaman bank tetap boleh dijual. Pemilik tidak perlu menunggu sehingga pinjaman selesai sepenuhnya sebelum mencari pembeli.

Perkara yang lebih penting ialah memahami harga pasaran rumah, baki pinjaman semasa, kos yang terlibat dan proses transaksi supaya jualan dapat dirancang dengan lebih baik.

Jika anda sedang mempertimbangkan untuk menjual rumah, langkah pertama yang boleh dilakukan ialah mendapatkan anggaran harga pasaran dan mengira anggaran hasil jualan yang mungkin diterima.